車建興40億賤賣地產(chǎn)謀自救紅星商業(yè)版圖收縮回歸家居賣場

時間：2021-07-26 09:33:44 類型：全屋定制瀏覽量：6382

千億夢還未實現(xiàn)，危機已驟然襲來。車建興果斷選擇斷臂求生，或許能完成自救。

7月18日晚，港股公司遠洋集團（03377.HK）發(fā)布公告，擬出資40億元收購紅星地產(chǎn)70%股權(quán)。

這家資產(chǎn)近千億、存貨超600億元的公司，被車建興以40億元出售，賤賣特征明顯。

紅星地產(chǎn)、上市主體紅星美凱龍（601828）是車建興產(chǎn)業(yè)的“左臂右膀”。房地產(chǎn)+家居賣場，這是車建興構(gòu)筑的紅星商業(yè)帝國，也是其曾引以為傲的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動閉環(huán)。

然而，在急速擴張的過程中，車建興加了杠桿，質(zhì)押融資、投資、再質(zhì)押。在去杠桿及房地產(chǎn)市場調(diào)控的背景下，盡管曾豪爽地出資47億元支持好友――金科股份（000656）的黃紅云，但車建興自己已經(jīng)撐不住了。

單純從上市平臺美凱龍（601828.SH）來看，截至今年3月底，賬面貨幣資金79.07億元，而債務(wù)達421.34億元。

車建興正在不斷處置資產(chǎn)，告別地產(chǎn)，希望只聚焦沙發(fā)和床的家居賣場。

華夏幸福（600340）的王文學還處于債務(wù)危機之中、泰禾集團（000732）的黃其森尚未在債海中脫身、泛海系的盧志強也在積極自救，人生第二次經(jīng)歷危機的車建興能順利脫身嗎？

30年煉就全球MALL王

世界MALL王的起點是一個小作坊，30年，車建興一步步名揚天下。

1966年生于江蘇常州，16歲開始做木工，1986年，20歲的車建興已經(jīng)是一名在當?shù)剌^為知名的木匠，帶有5名徒弟。

市場傳言，車建興死纏亂打，“逼著”姨夫借給他蓋房子用的600元，開始打造家具，并取名為“紅星家具”。他的人生套家具，為其賺了200元。第二年，他打造的家具賺了萬余元。第三年，一個500套家具訂單，讓車建興賺取了人生桶金50萬元，這在當時，算得上巨款。由此，他踏入了家具加工的行列。

為了打開銷路，車建興在常州開設(shè)門店“紅星家具城”，開創(chuàng)了“前店后廠”的經(jīng)營模式。“紅星家具城”除了銷售自有品牌，還代理多家知名的家具品牌。1997年，開始借鑒“Shopping Mall”的模式，打造南京紅星美凱龍家具城，“家居Mall”概念正式建立。

在南京中央路，車建興租下的店鋪只是一間倉庫，不僅不臨街，且在二樓，離馬路有一段很長通道，這在當時“地理位置為王”的年代是讓人無法理解的。聰明的車建興很快就想到解決辦法，租下臨近兩間門面打通，在兩旁建設(shè)兩架樓梯直通二樓。開業(yè)前，車建興在中央路兩側(cè)做了百余個燈箱廣告，為“消費者指路”。

在廣告業(yè)尚不發(fā)達的上世紀九十年代，車建興的燈箱廣告效果非常好。在南京，他因此一炮打響。

在南京獲得了成功，車建興尋思將南京模式復(fù)制向全國。2002年，車建興公開表示，“紅星美凱龍家具廠”要在全國開到200家。

這一愿望，在2016年的后一天，車建興就提前實現(xiàn)了。紅星美凱龍一躍成為全球數(shù)量多、規(guī)模大的大型商業(yè)MALL運營商。

當時，大連萬達集團王健林的萬達廣場是190座，凱德置地的凱德廣場是102座。

從1986年至2016年，30年，車建興白手起家，煉就了世界MALL之王。

在將“紅星美凱龍家具城”復(fù)制全國各地之時，車建興也走進資本市場。

2015年6月，紅星美凱龍登陸港股，募集資金為70.06億港幣（約合人民幣55.73億元）。2018年1月17日，紅星美凱龍在A股掛牌，成為中國家居行業(yè)中一家實現(xiàn)A+H上市的企業(yè)。

車建興也躋身富豪之列。2019年，車建興以332.3億元財富位列福布斯中國400富豪榜64位。今年4月，車建新以39億美元財富位列福布斯全球富豪榜第752位。

依托家具城的地產(chǎn)生意

紅星美凱龍家具城在全國攻城略地，可以說無人不知，但隱秘在家具城背后的紅星地產(chǎn)，甚少有人熟知。車建興也是一名地產(chǎn)開發(fā)商。

目前，車建興有三個平臺，除了公眾熟知的上市平臺紅星美凱龍外，還有紅星美凱龍的控股股東紅星美凱龍控股集團（簡稱紅星控股）以及重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司（簡稱紅星企發(fā)），上海紅星美凱龍房地產(chǎn)集團有限公司（簡稱紅星地產(chǎn)）則是紅星企發(fā)的下屬企業(yè)。

上市平臺紅星美凱龍主要負責家居商場運營，紅星企發(fā)負責商業(yè)地產(chǎn)及住宅項目開發(fā)。與多數(shù)地產(chǎn)公司單獨運營不同，紅星企發(fā)利用紅星美凱龍的影響力，在家具城的周邊獲取商業(yè)住宅項目，進行商業(yè)地產(chǎn)住宅的開發(fā)、運作及銷售。

車建興的生意經(jīng)就是，借助紅星美凱龍家具城的全國市場開拓，紅星企業(yè)參與攻城略地，建成以百貨商場為主的城市綜合體、商業(yè)業(yè)態(tài)為依托的住宅項目。從家具城、商業(yè)體、住宅地產(chǎn)等，車建興打造了一個并不復(fù)雜的商業(yè)閉環(huán)。

這樣的模式，車建興借鑒的可能是王健林的萬達廣場模式。

車建興的地產(chǎn)，2009年才真正進入快速發(fā)展時期。

截至2020年底，紅星美凱龍經(jīng)營了92家自營商場，273家委管商場，通過戰(zhàn)略合作經(jīng)營11家家居商場。此外，公司以特許經(jīng)營方式授權(quán)開業(yè)66家特許經(jīng)營家居建材項目，共包括476家家居建材店/產(chǎn)業(yè)街。龐大的家居建材商業(yè)體系背后，遍布有紅星企發(fā)的足跡。

紅星企發(fā)的規(guī)模有多大呢？以紅星地產(chǎn)為例，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年，紅星地產(chǎn)全口徑銷售額614億，行業(yè)排名第63位。根據(jù)紅星控股債券年報，2020年，公司收入277.55億。其中，地產(chǎn)板塊收入105.15億，占比38%。由此可見，地產(chǎn)板塊是紅星控股產(chǎn)業(yè)上極其重要的一塊。

家居建材賣場加地產(chǎn)聯(lián)動，車建興實現(xiàn)了快速發(fā)展。到2020年底，紅星控股總資產(chǎn)達2678.62億元。

車建興還想布局延伸產(chǎn)業(yè)鏈，進軍房產(chǎn)中介、家電，成立了美凱龍愛家。車建興曾稱，美凱龍愛家要用5年時間、4倍速度，沖到全國二手房行業(yè)第二的位置，趕超貝殼。成立不到10個月，美凱龍愛家開店數(shù)量就超過200家。

不過，在快速擴張過程中，車建興加了杠桿。一方面，車建興頻頻舉債，使得債務(wù)規(guī)模迅速擴大，另一方面，持續(xù)進行股權(quán)質(zhì)押融資，加杠桿。

在地產(chǎn)深入調(diào)整、去杠桿的背景下，車建興未能幸免于風險。

同樣的甩賣資產(chǎn)自救

歷經(jīng)加杠桿高速擴張，車建興已經(jīng)處于內(nèi)外交困之境。

或受疫情影響，2020年，車建興的產(chǎn)業(yè)盈利能力大幅下降。

這一年，紅星美凱龍實現(xiàn)營業(yè)收入142.36億元，同比下降13.56%，凈利潤、扣非凈利潤分別為17.31億元、11.62億元，同比下降61.37%、55.53%，均為大幅下降。

紅星控股實現(xiàn)營業(yè)收入277.55億元，較上年的332.26億元下降16.47%，凈利潤18.94億元，上年為33.29億元，同比下降43.11%。

無論是紅星美凱龍還是紅星控股，凈利潤、扣非凈利潤的下降幅度大幅超過營業(yè)收入。

這其中，重要原因之一就是債務(wù)急劇攀升導(dǎo)致的財務(wù)費用持續(xù)增長。

2020年，紅星美凱龍的財務(wù)費用為24.64億元，2017年至2019年分別為11.32億元、15.33億元、22.60億元，三年翻了一倍多，尤其是2019年、2020年增長較快。

紅星控股的財務(wù)費用為30.75億元，較2019年的24.95億元增長5.80億元，增幅為23.25%。

財務(wù)費用快速增長的背后，財務(wù)風險已經(jīng)來臨。截至2020年底，紅星美凱龍賬面貨幣資金65.11億元（含受限資金），而長短期債務(wù)合計為424.29億元，其中，短期債務(wù)為157.84億元，存在近百億資金缺口。今年3月底，短期債務(wù)為155.89億元，并未明顯減少。

2020年底，紅星控股的長短期債務(wù)合計為845.64億元，其中短期債務(wù)為333.82億元，而貨幣資金191.02億元在，資金缺口之大可以想見。

此外，車建興股權(quán)質(zhì)押存在質(zhì)押情況。目前，車建興及其一致行動人共計持有美凱龍70.39%股權(quán)，其中29.80%股權(quán)被質(zhì)押，質(zhì)押率為42.34%。車建興47億支援黃紅云而入股金科股份的股權(quán)，全部被質(zhì)押。

在巨額債務(wù)面前，車建興已經(jīng)從快速擴張的夢想中覺醒，開始甩賣資產(chǎn)。

今年5月，美凱龍公告稱，擬將上海紅星美凱龍融資租賃有限公司、上海紅星美凱龍商業(yè)保理有限公司2家全資子公司，以12.09億元出售給控股股東紅星控股。6月，宣布將7家物流子公司全部股權(quán)及全部借款債權(quán)以23億元對價，轉(zhuǎn)讓給遠洋資本的關(guān)聯(lián)公司天津遠川投資。這個資產(chǎn)包含11個物流地產(chǎn)項目，總建筑面積規(guī)模約85萬方。處置資產(chǎn)收回的資金將用于補充流動資金、日常運營管理以及歸還借款等。

車建興還在大舉處置地產(chǎn)。今年7月18日，遠洋集團、遠洋資本與紅星控股正式簽署協(xié)議，以40億元獲取紅星地產(chǎn)70%股權(quán)。三方將有效持有紅星企發(fā)35%、35%、30%股權(quán)。

前不久，遠洋資本出資10.30億元，戰(zhàn)略入股紅星企發(fā)獲得18%股權(quán)。

截至2020年底，紅星地產(chǎn)總資產(chǎn)約1000億元，其中存貨逾600億元、現(xiàn)金90億元、預(yù)收賬款近500億元、有息負債168億元、凈資產(chǎn)167億元；2019年和2020年，除稅前凈利潤分別為20.37億元、24.26億元。

市場都在熱議車建興賤賣地產(chǎn)資產(chǎn)，但其背后的冷暖，或許只有車建興自己知曉。

這是車建興人生第二次遭遇危機。1997年，車建興也遭遇了資金鏈斷危機，他果斷關(guān)停家具加工廠，完成了轉(zhuǎn)身自救。

在南京發(fā)家的張近東，找來了資金暫時度過了難關(guān)，卻失去了對蘇寧易購（002024）的控制權(quán)。大連萬達集團王健林歷經(jīng)數(shù)年資產(chǎn)處置、降負債，似乎已經(jīng)轉(zhuǎn)危為安。曾經(jīng)效仿王健林的車建興被債務(wù)所困，正在積極自救，他能否安然渡劫嗎？

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(文章來源：長江商報侵刪)

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